Indonesia Update Kerangka Kemudahan Berusaha dan Fasilitas Investasi di IKN

Otoritas Ibu Kota Nusantara (Otorita Ibu Kota Nusantara or OIKN) telah menerbitkan Peraturan Kepala Otoritas Ibu Kota Nusantara Nomor 9 Tahun 2026 (Perka OIKN 9/2026), yang menetapkan kerangka baru kemudahan berusaha dan fasilitas investasi bagi Pelaku Usaha yang beroperasi di Ibukota Nusantara (Ibu Kota Nusantara or IKN) dan Area Mitra yang ditunjuk. Peraturan tersebut juga memperkenalkan ketentuan khusus mengenai Pelaku Usaha Pionir (Pelaku Usaha Pelopor), termasuk insentif terkait kontribusi alokasi lahan yang dikuasai OIKN.

Perka OIKN 9/2026 mulai berlaku pada tanggal 14 September 2026 menggantikan Peraturan Kepala OIKN Nomor 7 Tahun 2024. Peraturan tersebut dimaksudkan untuk meningkatkan efektivitas, efisiensi, transparansi, dan akuntabilitas fasilitasi usaha dan penanaman modal di IKN, khususnya untuk mendukung percepatan realisasi penanaman modal dan pengembangan IKN.

1. Ruang Lingkup Perka OIKN 9/2026

Perka OIKN 9/2026 memberikan kerangka prinsip pemberian kemudahan berusaha dan Fasilitas Investasi kepada Pelaku Usaha yang beroperasi di IKN. Aturan tersebut antara lain didasarkan pada Undang-Undang Nomor 3 Tahun 2022 tentang Ibu Kota Negara sebagaimana telah diubah dengan Undang-Undang Nomor 21 Tahun 2023, Peraturan Pemerintah Nomor 12 Tahun 2023 tentang Pemberian Perizinan Berusaha, Kemudahan Berusaha, dan Fasilitas Penanaman Modal Bagi Pelaku Usaha pada IKN sebagaimana telah diubah dengan Peraturan Pemerintah Nomor 29 Tahun 2024, dan peraturan lain yang mengatur tentang pengembangan, pengelolaan pertanahan, penataan ruang, dan penyelenggaraan IKN.

Berdasarkan Perka OIKN 9/2026, penerima utama adalah Pelaku Usaha yang melakukan kegiatan usaha di IKN. Untuk itu, suatu Pelaku Usaha pada umumnya harus didirikan dalam bentuk badan usaha sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku. Fasilitas Penanaman Modal tertentu juga tersedia bagi Pelaku Usaha yang beroperasi di Wilayah Mitra yang ditunjuk, meskipun cakupan fasilitas yang berlaku pada Wilayah Mitra pada prinsipnya terkait dengan fasilitas yang diberikan oleh Pemerintah Pusat.

Oleh karena itu, peraturan ini membedakan antara fasilitas yang berada di bawah kewenangan OIKN dan fasilitas yang tetap berada di bawah kewenangan Pemerintah Pusat, khususnya terkait dengan insentif pajak dan kepabeanan.

2. Kemudahan Berusaha Bagi Pelaku Usaha di IKN

Perka OIKN 9/2026 memberikan beberapa bentuk kemudahan berusaha bagi Pelaku Usaha di IKN. Diantaranya adalah pemberian hak atas tanah yang dikuasai OIKN, pembebasan pembayaran ganti rugi penggunaan tenaga kerja asing di IKN untuk jangka waktu tertentu, dan fasilitasi pembangunan perumahan dan permukiman.

Fasilitas tersebut dimaksudkan untuk mendukung realisasi penanaman modal dengan memperhatikan beberapa aspek praktis dalam mendirikan dan menjalankan usaha di IKN, antara lain akses terhadap tanah, penyerapan tenaga kerja asing, dan kewajiban pembangunan di bidang perumahan.

Ketersediaan fasilitas tersebut tetap tunduk pada persyaratan dan prosedur yang ditetapkan berdasarkan peraturan perundang-undangan yang berlaku, termasuk kerangka investasi IKN yang lebih luas.

3. Hak Atas Tanah Atas Aset Yang Dikuasakan OIKN

Salah satu fasilitas penting dalam Perka OIKN 9/2026 adalah pemberian hak atas tanah (Hak Atas Tanah or HAT) atas tanah Hak Pengelolaan OIKN (Hak Pengelolaan atau *HPL) yang telah ditetapkan sebagai aset dalam penguasaan OIKN (Aset Dalam Penguasaan Otorita IKN or ADP).

OIKN bertanggung jawab atas perencanaan, penatausahaan, dan pengawasan HAT yang diberikan atas ADP. Peruntukan tanah ditetapkan oleh Ketua OIKN, dan pemberian HAT didahului dengan keputusan peruntukan tanah yang dikeluarkan oleh OIKN.

Alokasi tersebut selanjutnya didokumentasikan melalui perjanjian alokasi lahan ADP antara OIKN dan Pelaku Usaha terkait. Perjanjian ini menjadi dasar kontrak pemberian HGB, HGU, atau Hak Pakai atas HPL milik OIKN. Sertifikat HAT yang bersangkutan diterbitkan setelah Pelaku Usaha membayar iuran yang diperlukan untuk peruntukan tanah.

Kerangka pertanahan IKN yang lebih luas juga memungkinkan HGU, HGB, dan Hak Pakai atas tanah IKN diberikan dalam periode dua tahap, sesuai dengan persyaratan yang berlaku. Berdasarkan kerangka Peraturan Pemerintah Nomor 12 Tahun 2023 sebagaimana telah diubah dengan Peraturan Pemerintah Nomor 29 Tahun 2024, HGU dapat diberikan untuk jangka waktu sampai dengan 95 tahun, sedangkan HGB dan Hak Pakai dapat diberikan untuk jangka waktu sampai dengan 80 tahun. Periode-periode ini harus dipahami dalam alokasi lahan dan kerangka peraturan yang berlaku, bukan sebagai hak otomatis bagi setiap Pelaku Usaha.

4. Fasilitas Terkait Tenaga Kerja Asing

Perka OIKN 9/2026 juga memberikan fasilitas khusus bagi Pelaku Usaha yang mempekerjakan tenaga kerja asing (Tenaga Kerja Asing or TKA) di IKN.

Pelaku Usaha yang mempekerjakan TKA wajib menunjuk tenaga kerja Indonesia sebagai pendamping TKA yang bersangkutan dan memberikan pendidikan atau pelatihan kepada TKA tersebut sesuai dengan kualifikasi jabatan TKA. Pelaku Usaha juga harus memastikan TKA dipulangkan ke negara asalnya setelah perjanjian kerjanya berakhir.

Selain kewajiban tersebut, pengguna TKA di IKN, termasuk Pelaku Usaha yang melaksanakan proyek strategis pemerintah di IKN, dibebaskan dari pembayaran dana kompensasi penggunaan tenaga kerja asing untuk jangka waktu yang ditentukan dalam peraturan tersebut, yang berlaku hingga tahun 2035.

Pengecualian ini khusus untuk kerangka IKN dan oleh karena itu tidak boleh dipahami sebagai pengecualian umum dari persyaratan kompensasi pekerja asing yang berlaku di seluruh Indonesia.

5. Kewajiban Perumahan dan Perumahan Seimbang

Perka OIKN 9/2026 juga mengatur mekanisme bagi Pelaku Usaha yang bergerak di bidang perumahan dan pengembangan kawasan pemukiman untuk memenuhi kewajiban perumahan yang seimbang melalui pelaksanaan di IKN.

Dalam mekanisme ini, pemenuhan kewajiban perumahan seimbang dapat dilakukan di wilayah lain melalui pelaksanaan di lingkungan IKN, dengan memperhatikan ketentuan rinci tata ruang yang berlaku dan peraturan perundang-undangan yang mengatur perumahan seimbang di IKN.

Ketentuan ini dapat memberikan keleluasaan tambahan bagi pengembang perumahan yang kegiatan investasinya berkaitan dengan pengembangan kawasan perumahan di IKN.

6. Fasilitas Penanaman Modal dan Pembagian Wewenang

Perka OIKN 9/2026 melaksanakan pembagian kewenangan yang ditetapkan berdasarkan Peraturan Pemerintah Nomor 12 Tahun 2023 sebagaimana telah diubah dengan Peraturan Pemerintah Nomor 29 Tahun 2024.

Fasilitas Penanaman Modal yang tersedia dalam kerangka IKN mencakup fasilitas fiskal dan non-fiskal. Pemerintah Pusat mempunyai kewenangan atas fasilitas perpajakan dan kepabeanan, sedangkan OIKN bertanggung jawab atas fasilitas yang berkaitan dengan pajak daerah khusus IKN dan retribusi daerah, serta fasilitasi, penyediaan lahan, dan infrastruktur yang berada dalam kewenangannya.

Fasilitas Pemerintah Pusat diberikan melalui mekanisme yang dikelola oleh Menteri Keuangan, termasuk proses terkait secara elektronik atau berbasis OSS. Sedangkan fasilitas OIKN diatur dan dikelola berdasarkan Perka OIKN 9/2026 dan peraturan OIKN lainnya yang berlaku.

Ketua OIKN juga dapat menentukan kompetensi atau kegiatan khusus program magang, pemagangan, dan pembelajaran yang memenuhi syarat fasilitas pengurangan penghasilan bruto yang bersangkutan. Selain itu, Ketua OIKN dapat menentukan tema penelitian dan pengembangan yang layak mendapat fasilitas pengurangan penghasilan bruto terkait setelah berkoordinasi dengan lembaga penelitian nasional terkait dan Menteri Keuangan.

7. Fasilitas Khusus Pajak dan Retribusi Daerah IKN

Perka OIKN 9/2026 memberikan fasilitas khusus terkait pajak dan retribusi daerah yang berlaku di IKN.

Salah satu fasilitas tersebut menyangkut Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB). Untuk perolehan atau pengalihan HGU, HGB, dan Hak Pakai tertentu atas ADP dan/atau bangunan, BPHTB yang berlaku ditetapkan sebesar 0% dari nilai perolehan bersangkutan untuk jangka waktu yang ditetapkan dalam kerangka IKN, termasuk sampai dengan tahun 2035.

Fasilitas ini tersedia bagi Pelaku Usaha yang melakukan kegiatan usaha di IKN yang memperoleh hak atas tanah yang bersangkutan dan merupakan bagian dari kerangka fiskal khusus yang ditetapkan untuk IKN.

Perka OIKN 9/2026 juga mengatur bahwa retribusi daerah untuk Persetujuan Bangunan (Persetujuan Bangunan Gedung or PBG) dan Surat Keterangan Laik Fungsi (Sertifikat Laik Fungsi or SLF) ditetapkan sebesar Rp0,00 untuk jangka waktu tertentu, termasuk sampai dengan tahun 2035. Pelaku Usaha yang telah memperoleh persetujuan kesesuaian ruang dan lingkungan hidup yang dipersyaratkan, dapat memperoleh PBG dan SLF dari OIKN tanpa perlu membayar retribusi yang bersangkutan, sesuai dengan prosedur perizinan yang berlaku.

8. Fasilitasi, Penyediaan Lahan, dan Prasarana

Selain fasilitas fiskal, Perka OIKN 9/2026 memberikan kerangka bagi OIKN untuk memfasilitasi investasi melalui tanah, infrastruktur, dan bentuk dukungan lainnya.

Ketua OIKN menetapkan daftar prioritas fasilitasi, penyediaan lahan, dan dukungan infrastruktur untuk investasi. Tergantung pada prioritas yang berlaku dan kewenangan OIKN, bentuk fasilitasi ini dapat mencakup penyediaan lahan atau lokasi, infrastruktur, kenyamanan dan keamanan investasi, dan akses terhadap ketersediaan tenaga kerja terampil.

Oleh karena itu, ketersediaan fasilitas tersebut lebih terkait dengan prioritas dan kewenangan OIKN, bukan merupakan hak tanpa syarat bagi seluruh Pelaku Usaha yang beroperasi di IKN.

9. Fasilitas Investasi di Area Mitra

Perka OIKN 9/2026 juga mengatur tentang Pelaku Usaha yang berada di Wilayah Mitra, yaitu wilayah-wilayah tertentu di Kalimantan yang merupakan bagian dari superhub perekonomian pendukung IKN.

Penunjukan Mitra Area diatur lebih lanjut dengan Peraturan Kepala OIKN Nomor 2 Tahun 2026. Pelaku Usaha yang beroperasi di Mitra Area yang ditunjuk dapat menerima Fasilitas Penanaman Modal tertentu yang disediakan oleh Pemerintah Pusat berdasarkan kerangka perpajakan dan kepabeanan yang berlaku pada IKN.

Ketersediaan fasilitas tersebut tetap tunduk pada peraturan Kementerian Keuangan yang berlaku dan persyaratan peruntukan dan pengembangan Mitra Area. Oleh karena itu, fasilitas yang khusus diselenggarakan oleh OIKN bagi Pelaku Usaha di IKN tidak serta merta dianggap berlaku untuk seluruh Pelaku Usaha di Wilayah Mitra.

10. Pelaku Usaha Pionir

Ciri menonjol dari Perka OIKN 9/2026 adalah pengakuan atas Pelaku Usaha Pelopor (Pelaku Usaha Pelopor). Konsep ini dimaksudkan untuk mendukung dunia usaha yang ikut serta dalam pengembangan awal IKN dan dihubungkan dengan insentif yang berkaitan dengan formula, besaran, dan cara pembayaran iuran untuk alokasi ADP.

Pelaku Usaha dapat ditetapkan sebagai Pelaku Usaha Pionir oleh Ketua OIKN untuk penanaman modal yang bersumber dari sumber lain yang sah. Pelaku Usaha Pionir dapat membayar iuran yang berlaku secara mengangsur sesuai dengan ketentuan terkait.

Kerangka Pelaku Usaha Perintis juga dikaitkan dengan komitmen pembangunan fisik. Berdasarkan tahun penunjukan Pelaku Usaha Perintis, kemajuan pembangunan fisik minimum harus tercapai paling lambat tanggal 31 Desember 2028. Kemajuan minimum adalah 50% untuk Pelaku Usaha Perintis yang ditunjuk pada tahun 2026, 25% untuk Pelaku Usaha yang ditunjuk pada tahun 2027, dan 5% untuk Pelaku Usaha yang ditunjuk pada tahun 2028, yang dihitung berdasarkan rencana rinci pengembangan usaha.

Status Pelaku Usaha Pionir bersifat peralihan dan hanya dapat diberikan untuk jangka waktu paling lama lima tahun sejak berlakunya Undang-Undang Nomor 21 Tahun 2023.

11. Evaluasi Terhadap Pelaku Usaha Pionir

Kerangka Pelaku Usaha Pionir akan dievaluasi oleh OIKN. Melalui pejabat senior terkait, OIKN melakukan evaluasi kepatuhan terhadap persyaratan yang berlaku bagi Pelaku Usaha Pionir, termasuk kemajuan pembangunan fisik dan pembayaran iuran yang diwajibkan.

Hasil evaluasi dapat menjadi dasar pencabutan status Pelaku Usaha Pionir. Evaluasi ini mungkin juga relevan dengan penentuan OIKN mengenai apakah HAT atas ADP pada akhirnya akan diberikan.

Oleh karena itu, status Pelaku Usaha Pionir tidak boleh dipandang hanya sebagai mekanisme insentif. Hal ini juga menciptakan kewajiban pengembangan dan pembayaran yang harus dipenuhi dalam jangka waktu yang berlaku.

12. Ketentuan Peralihan dan Penggantian Kerangka Sebelumnya

Perka OIKN 9/2026 menggantikan Peraturan Kepala OIKN Nomor 7 Tahun 2024 sebagai kerangka pokok yang mengatur kemudahan berusaha dan Fasilitas Investasi di IKN.

Sebagai peralihan, Pelaku Usaha yang sedang atau telah menyelesaikan proses penilaian kelayakan pada saat berlakunya Perka OIKN 9/2026 akan diproses berdasarkan aturan baru tersebut. Namun, Pelaku Usaha yang sedang atau telah menyelesaikan proses pengintaian tetap tunduk pada Perka OIKN Nomor 7 Tahun 2024 sebelumnya dengan ketentuan peralihan.

Perka OIKN 7 Tahun 2024 dinyatakan dicabut dan dinyatakan tidak berlaku lagi setelah berlakunya Perka OIKN 9/2026.

13. Implikasi Praktis Bagi Pelaku Usaha

Perka OIKN 9/2026 memberikan kerangka yang lebih rinci bagi pelaku usaha yang ingin mendirikan atau memperluas operasi di IKN, khususnya terkait dengan alokasi lahan, fasilitas fiskal dan non-fiskal, tenaga kerja asing, infrastruktur, dan pembangunan perumahan.

Bagi calon investor, perbedaan antara fasilitas yang dikelola oleh OIKN dan yang dikelola oleh Pemerintah Pusat sangatlah relevan. Dunia usaha juga harus mempertimbangkan prosedur alokasi lahan yang berlaku dan persyaratan iuran sebelum mengandalkan fasilitas HAT dibandingkan ADP.

Bagi Pelaku Usaha Pionir, pemenuhan target pembangunan fisik dan persyaratan pembayaran iuran menjadi penting karena kegagalan memenuhi persyaratan tersebut dapat mempengaruhi status Pelaku Usaha Pionir dan selanjutnya pemberian HAT atas ADP.

Pelaku Usaha yang beroperasi di Area Mitra harus menilai secara terpisah apakah wilayah terkait telah ditetapkan sebagai Area Mitra dan Fasilitas Investasi Pemerintah Pusat mana yang tersedia berdasarkan kerangka perpajakan dan kepabeanan yang berlaku.

Conclusion

Perka OIKN 9/2026 menetapkan kerangka terkini kemudahan berusaha dan Fasilitas Investasi di IKN, sekaligus memberikan rezim khusus bagi Pelaku Usaha Pionir dan fasilitas tertentu yang berlaku di Wilayah Mitra. Kerangka tersebut mencakup hak atas tanah atas ADP, fasilitas tenaga kerja asing, pembangunan perumahan, pajak dan retribusi khusus IKN, serta fasilitasi OIKN terkait tanah dan infrastruktur.

Dengan menggantikan Perka OIKN 7 Tahun 2024, peraturan baru ini memberikan kerangka kerja yang berlaku saat ini bagi dunia usaha yang ingin memanfaatkan fasilitas investasi IKN. Oleh karena itu, perusahaan yang mempertimbangkan investasi atau kegiatan pengembangan di IKN harus menilai persyaratan kelayakan yang berlaku, prosedur alokasi lahan, kewajiban kontribusi, dan ketentuan transisi sebelum melanjutkan rencana investasi mereka.

Peringatan ini merupakan bagian dari rangkaian kajian perkembangan peraturan yang mempengaruhi investasi, infrastruktur, real estate, dan aktivitas bisnis di Indonesia. Jangan ragu untuk menghubungi kami jika Anda ingin mendiskusikan perkembangan ini lebih lanjut.

Penafian: Here