09 10 月 2026 · TAMA 洞察
印度尼西亚大型综合用途开发项目的关键许可问题
印度尼西亚的大型综合用途开发项目涉及多层许可和监管要求，需要在项目的不同阶段予以解决。这些通常涵盖营业许可、空间合规性、环境审批、建筑…
印度尼西亚的大型综合用途开发项目涉及多层许可和监管要求，需要在项目的不同阶段予以解决。这些通常涵盖商业许可、空间合规性、环境审批、建筑要求和特定部门的许可。
适用的要求也可能因项目地点而异。特别是 Ibu Kota Nusantara 内的发展（“IKN”）及其合作伙伴区域受 IKN 管理局管理的特定许可框架的约束。
1. 基于风险的业务许可框架
基于风险的业务许可的总体框架受 2025 年第 28 号政府法规管辖。在此框架下，业务活动分为两个主要阶段： “创业” and “经营生意。”
起始阶段包括设立法人实体、满足空间一致性和适用的环境要求等基本要求，并获得相关营业执照。
一旦满足这些要求，业务参与者就会进入运行阶段，其中包括准备和运营和/或商业活动。
因此，对于大型综合用途开发项目，需要从一开始就构建许可流程，而不是仅在项目准备好运营时才进行处理。
2. 空间整合和环境要求
空间整合
空间一致性，或 Kesesuaian Kegiatan Pemanfaatan Ruang (KKPR），是企业起步阶段的基本要求之一。对于海上位置，适用的要求是 KKPRL。
对于混合用途开发项目，应根据适用的空间规划框架评估场地的拟议用途。这包括确定住宅、零售、办公、酒店和其他预期用途是否与相关分区兼容。
评估还应考虑拟议的强度和用途组合是否需要对项目的详细规划、通道或配套设施进行调整。
环保审批
环境要求也构成许可序列的一部分。对于不需要 AMDAL 或 UKL-UPL 的活动，可以通过 SPPL 满足适用的要求。
对于需要 AMDAL 或 UKL-UPL 的项目，相关环境审批构成业务准备阶段的一部分。因此，应在项目规划的早期阶段确定适用的环境文书。
3. 建筑审批和建筑使用
对于 IKN 之外的项目，建筑施工需要 佩尔塞图胡安·班古南省 (PBG)。准备阶段还包括满足适用的环境要求以及与施工和预期业务活动相关的其他要求。
施工完成后，建筑物必须满足适用的使用要求，包括获得 莱丰斯证明书 (SLF）如果需要的话。
这种区别对于混合用途开发非常重要，因为单个项目可能包含多个具有不同功能的建筑组件，例如住宅塔楼、零售区、办公室、停车设施和配套建筑。因此，它们各自的功能和分类应一致地反映在相关建筑审批中。
已批准的功能或分类的变更也可能需要修改相关批准。
4. IKN 项目的附加要求
位于 IKN 及其合作伙伴区域内的项目须遵守 2023 年第 12 号政府条例和 IKN 管理局实施条例规定的特定许可框架。
在 IKN 中，基本许可要求包括空间合规性、环境审批以及 PBG 和 SLF 要求。
空间评估与适用的 IKN 空间规划工具相关联。因此，在 IKN 开发综合用途综合体的投资者应根据适用的 IKN 空间规划和其他相关规划文件评估拟议的开发项目。
IKN 框架还包含有关建筑规划和功能变更的具体要求。建设过程中建筑物的技术方案、功能、分类等发生变更的，可能需要提交相关的PBG申请或修改。
施工完成后，建筑物的使用也必须符合其批准的功能。 IKN 框架规定了建筑物违反其指定功能使用的行政措施。
5. 部门业务许可
基本要求并不是适用于大型综合用途开发项目的唯一许可层。根据项目内开展的活动，可能需要额外的部门业务许可。
例如，住宅部分可能涉及住房和定居要求，零售区域可能涉及贸易活动，酒店或酒店式公寓可能涉及旅游相关要求。
因此，许可分析不应仅关注开发商或开发本身。在综合体内开展的每项业务活动均应根据其各自的业务分类和适用的许可要求进行评估。
6. IKN 的部门许可
IKN 框架为 IKN 和合作伙伴领域的部门业务许可提供了单独的机制。许可通过 OSS 系统进行处理，但由 IKN 管理局根据其特定权力和适用的 IKN 法规进行管理。
IKN 框架涵盖的部门领域包括公共工程和住房、贸易、旅游、交通、卫生、工业、能源、人力、电信以及适用框架下指定的其他部门。
因此，混合用途开发可能涉及同一总体项目内的多个部门活动。应针对每项业务活动分别确定适用的许可要求。
7. 开发商和租户许可
如果开发项目包含多个租户或商业运营商，例如零售商、办公室用户、酒店运营商或其他服务提供商，则需要进一步考虑。
开发商的许可并不一定取代个体经营者的许可义务。每个租户可能仍需要拥有自己的 NIB 及其业务活动的相关部门许可。
同时，某些许可安排可能允许在受管理的商业建筑内运营的租户依赖现有的建筑级别要求，但须遵守适用的条件并经有关当局核实。
因此，项目文件应明确区分开发商或建筑经理的义务和个体租户的义务。
8. 土地和项目结构
土地相关事宜与大型开发项目的发牌顺序密切相关。土地采购被确定为基于风险的许可框架下准备阶段的一部分。
因此，投资者需要确保土地位置、拟议开发、空间整合、环境要求和建筑审批的顺序正确。
对于 IKN 内的项目，土地权还可能涉及涉及 IKN 管理局管理权下的土地的具体安排。 IKN 框架还为符合资格的商业参与者提供了与获取土地权相关的某些便利。
这些事项可能会影响项目的整体结构、时间安排和成本，因此应与许可路线图一起考虑。
9. 主要许可风险
对于大型综合用途开发项目，主要的许可风险通常来自三个方面。
首先， 许可完整性。未能获得所需的基本要求、建筑批准或部门许可证可能会影响合法开展相关业务活动的能力。
第二， 变革管理。项目设计、建筑功能、土地用途或商业活动的变更可能需要审查或修改相关批准或许可证。这对于大型开发项目尤其重要，因为项目组合可能在施工过程中发生变化。
三、 行政合规性。在不满足适用要求的情况下运营建筑物或开展业务活动可能会使相关业务参与者面临适用监管框架下的行政措施。
Conclusion
印度尼西亚的大型综合用途开发项目需要一个许可结构，该结构遵循项目从土地和空间规划到施工和最终运营的整个过程。适用的要求可能包括基本许可要求、环境审批、PBG 和 SLF 以及特定行业的业务许可。
对于位于 IKN 和合作伙伴区域的项目，分析变得更加具体，IKN 管理局在管理许可方面发挥着独特的作用，并且额外的要求适用于空间整合、建筑使用、部门许可和土地安排。
对于投资者而言，在规划阶段确定这些要求对于确保开发项目、其各个组成部分以及综合体内运营的业务与适用的许可框架适当一致至关重要。
本文概述了印度尼西亚大型综合用途开发项目的关键许可注意事项，仅供参考。具体许可要求可能因地点、业务活动、项目结构和适用的监管框架而异。
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